Варианты продажи ипотечной недвижимости

Если у вас возникла ситуация, которая требует продажи недвижимости, взятой в ипотеку, не стоит переживать. Продать ее можно, не нарушая действующего законодательства. Существует несколько легальных способов реализации такой недвижимости, в процессе которой продавец обязан проинформировать покупателя о нахождении продаваемого объекта в залоге.  

Подготовка к продаже

Согласно Федеральному закону владелец ипотечной квартиры может продать ее только после уведомления кредитора о желании выполнить указанную процедуру и получения от него согласия, если в договоре ипотечного кредитования не предусмотрен пункт, устанавливающий другие условия реализации ипотечного имущества. Обычно при оформлении ипотечных кредитов такую информацию не вносят в документ, поэтому владельцу следует написать заявление и передать его в банк или кредитную организацию, выдавшую кредит.

Продавец должен узнать:

1. местонахождение закладной на недвижимое имущество;
2. размер текущей задолженности по ипотечному кредиту;
3. период, по истечении которого с недвижимости будет снято обременение.

При попытке продать объект, не подавая заявления и не сообщая покупателю о наличии обременения, у вас возникнут проблемы на этапе регистрации прав собственности. Так как право на реализуемую недвижимость принадлежит кредитору то Росреестр откажет в регистрации.

Продажа недвижимости:

1. Получив согласие, начните искать покупателя, который согласится пойти на риск и купить вашу квартиру. Возможно, придется применять различные способы привлечения клиентов, например, установить стоимость ниже рыночной.
2. Дальнейшее развитие событий зависит от финансовых возможностей покупателя. Если у него есть средства, то он может сразу погасить кредит. Если денег недостаточно, начинают процесс перекредитования недвижимости на покупателя.

Досрочное погашение кредита

Покупатель, способный досрочно погасить ипотеку, делит нужную для этого сумму на две части, соотношение которых определяет продавец и покупатель в процессе заключения сделки. Первая часть денег уходит банку для погашения кредита, а оставшаяся сумма передается на хранение в банковскую ячейку. Ее получит продавец после передачи прав собственности покупателю.

Оформлением договора купли-продажи занимается кредитор. После сбора всех документов пакет документации отправляют в Росреестр для регистрации нового собственника купленной недвижимости. Когда поступит подтверждение о переоформлении прав собственности на покупателя, сделка будет считаться закрытой, и продавец получит возможность забрать средства из банковской ячейки.

Перекредитование ипотечного объекта

При отсутствии средств, необходимых для досрочного погашения кредита, покупатель может воспользоваться услугой перекредитования в том же банке, который выдал ипотеку для приобретения покупаемого жилья. При желании можно обратиться в другой банк или кредитную организацию, но этой возможностью мало кто пользуется, так как процедура переоформления кредита в этом случае будет очень сложная.

Когда документ о купли-продажи будет подписан и проведены необходимые регистрационные действия в Росреестре, кредитор выплатит продавцу определенную сумму. Размер выплаты зависит от оценочной стоимости недвижимости и суммы долга по ипотеке. Выплата будет равна их разнице. Чтобы переоформить кредит, покупатель должен иметь сумму, равную размеру первого взноса по ипотеке.

Использование авансового платежа

Этот метод применяют, когда кредит почти полностью выплачен и осталась небольшая сумма задолженности. Покупатель может передать средства, необходимые для погашения кредита, продавцу в виде аванса в счет приобретаемой недвижимости.  

Предварительный договор купли-продажи

При желании продать недвижимость, купленную в ипотеку на вторичном рынке, также потребуется составить договор купли-продажи. Процедура отличается от стандартной только участием в сделке кредитора. Банк или кредитная организация самостоятельно оформляет необходимые документы, поэтому у продавца не возникает трудностей с продажей.

Сложности могут появиться при желании продать квартиру в недостроенном доме. Такое жилье приобретают на условиях долевого участия в строительстве жилого объекта, поэтому прежде всего, потребуется выполнить переуступку прав участника. Сделку необходимо заключить до момента передачи недвижимости в эксплуатацию. Получив ключи от квартиры и зарегистрировав права собственности, можно оформлять договор купли-продажи.

Перечень необходимых документов:

1. Справка, подтверждающая факт наличия требуемой суммы у покупателя. В качестве такого документа можно использовать обычную выписку с банковского счета.
2. Договор купли-продажи, в котором обязательно должны быть прописаны условия сделки.
3. Выписка, выданная кредитором, о сумме задолженности по кредиту, включая штрафы, если таковые имеются.
4. Закладная по ипотеке.
5. Документ, подтверждающий перевод средств в количестве, достаточном для погашения задолженности и внесения первоначального взноса.
6. Документ о снятие обременения с квартиры.

После выполнения указанных операций предварительный договор купли-продажи переделывают в постоянный. Покупатель становится собственником недвижимости по истечении установленного законодательством срока. В зависимости от условий сделки потребуется подождать от 5 до 18 дней.

Нюансы продажи квартиру в ипотеку

Многие банки и кредитные организации закрывают ипотечный кредит только в дату очередного платежа. Поэтому сделка купли-продажи недвижимости может быть закрыта только после наступления даты внесения платежа. То есть продавцу и покупателю придется ждать числа внесения очередного платежа независимо от того, когда был подписан договор купли-продажи.

Закладная может храниться в любом месте, даже в другом городе в зависимости от особенностей системы, которой пользуется кредитор.