Отмена долевого строительства

Отмена долевого строительства снова перенесена на год. Потому разговоры об успешном результате рынка жилья немного утрированы. Но, исходя из этих самых разговоров, возникли предсказания подорожания недвижимости в среднем на 15-40 %, что обуславливает рост в цене ипотеки, договора долевого участия, продажи вторичного жилья.

Рынок недвижимости давно уже не делал подобных заявлений, но за последние две недели пришли такие вот значимые новости. Было предположение, что июль месяц станет временем полного отказа от долевого строительства. Но Владимиром Путиным на прямой линии было сказано о том, что это будет отложено до июля следующего года.

Доля сооружения жилья в плане финансовых вложений содержит в себе 3-7 триллионов рублей. Те, кто в доле одновременно с представителями власти заинтересованы в окончании строительства всех объектов недвижимости.

Но вторая новость о фактическом признании банкротства одного из самых крупных представителей строительства "Urban Group", стала не менее неожиданной.

По иронии, отмена ДДУ, должна препятствовать возникновению новых дольщиков, оказавшихся обманутыми. А их количество составляет 15 000, потому достройка объектов недвижимости будет осуществляться фондом защиты дольщиков, а также предусмотрено выделение средств из местного и федерального бюджетов. 

О рисках долевого строительства знают все. Но, несмотря на это, власть пытается не допустить появления обманутых дольщиков.

Данные российского реестра говорят о росте числа зарегистрированных ДДУ по сравнению с прошедшими годами. Это позволяет сделать вывод о том, что для покупателей куда более значимой является стоимость жилья, нежели возможный риск не получить то, на что рассчитывалось изначально.

Снижение курса национальной валюты и падение в цене на ипотеку, провоцируют рынок недвижимости. По оценкам экспертов, сделки по ипотеке в столице России в зимне-весенний период возросли на 84 %.

Приобретать квартиры стало выгодным по договору долевого участия, потому как ввод сооружения в использование влечет за собой подорожание каждого квадратного метра приблизительно на 30% по утверждениям застройщиков.

Как повышение, так и понижение данного прироста, по заявлениям директора аналитического центра Алексея Попова, может обуславливаться большой конкуренцией на рынке строительства жилья, что повлечет за собой снижение продаж, а также могут потерпеть изменения и жилые комплексы, которые параллельно строительству ЖК занимались постройкой метро или созданием парковой зоны. Или когда застройщик принимал решение о замене строительства апартаментов, гостинок в жилом комплексе на строительство полномасштабных квартир. Нужно отметить, что при введении в эксплуатацию по значительно низшим ценам, нежели рыночная стоимость, это действует лишь на первых этапах привлечения потенциального клиента к объекту строительства. А продажи по искусственно заниженным ценам становятся все популярнее в последнее время.

В среднем прирост жилья на уже используемые части в новостроющихся домах столицы, вырос практически на 25 %.

Бизнес-дома имеют прирост цена на 35 %, комфорт класс – на 19 %, жилье премиум-класса отличается приростом цен на 23 %. Но данные цены имеют и ограничения, которые связаны с резким уменьшением доходов населения из-за кризиса.

Другие эксперты оценивают среднюю выросшую стоимость порядком ниже – на 20 %. В благоприятный период строительства жилья, апартаменты в ЖК могли повыситься в цене на 40-50 %. Сроки сооружения объектов недвижимости в основном зависят от самого проекта и всего, что он предусматривает. Но застройщик в среднем обещает полное строительство в течение двух-трех лет.

С точки зрения финансовых вложений, объекты недвижимости являются возможно и не самым выгодным вариантом. Однако понижение стоимости вкладов делает данные инвестиции, в принципе, конкурентными.

Привлекательная стоимость в начале строительства жилья предоставляет покупателям более плавный вход на жилищный рынок.

Прогнозы застройщиков склоняются к тому, что стоимость объектов недвижимости возрастет на от 10 и более процентов после прекращения долевого строительства.

Система долевого участия будет изменена так: полученные застройщиком напрямую средства на начальном этапе строительства,  остаются у него, а в будущем переходят на специальный условный счет в банке и застройщику данные финансовые средства будут выплачены уже после сдачи в эксплуатацию квартиры покупателю. Так можно уберечь дольщиков от обмана и недобросовестные застройщики не получат легкой наживы на строительстве жилья. Таким образом, государство заставляет исполнять строительство до конца.

Но в отмене ДДУ нет объяснения многим нюансам: так, нельзя рассуждать о реальном повышении цена на жилье в размере 40 %, потому что спрос на рост цен отмечается. В таких случаях, по словам чиновников должны быть предусмотрены компромиссы в образовании цен.

Первое подорожание станет ощутимым уже через год-полтора после начала строительства. А вот по истечению трех лет, цены возрастут уже на 40 % и даже более. Так считает руководитель развития стратегических объектов федеральной сетевой компании - Павел Брызгалов. Главным фактором, влияющим на цену, будет стоимость проектного обеспечения финансовыми средствами банков, что позволит заменить средства дольщиков. На сегодняшний день же застройщик открыто и бесплатно получает деньги покупателей жилья, помимо этого, в стоимости каждого объекта недвижимости уже предусмотрена рента.

Чтобы застройщику привлечь только кредит, выданный банком, ему необходимо будет финансово вложиться в соответствие требованиям банка. Помимо этого риэлтеру по операциям с недвижимостью нужно будет платить проценты по кредиту. Это, безусловно, повлияет на общую стоимость объектов недвижимости. Дорогой кредит не даст возможность приобрести жилье в новостройке большинству граждан России, ведь процент по данному кредиту достаточно большой – 15 %, что не дает возможности на приобретение квартиры в новостройке среднестатистической молодой семье. Да и на вторичном рынке, многие жители не смогут позволить себе покупку квартиры.

Выгода для покупателя на этапе строительства котлована, также не всегда соизмерима с денежными тратами. Приобретение жилья на этапе строительства будет значительно дешевле, но купить квартиру в готовом жилом доме не будет столь рискованно, как при заключении договора долевого участия.

На сегодняшний день, по оценкам экспертам, отмечается приблизительно 8 % жилья, строительство которого было приостановлено.

Также сегодня застройщики вынуждены соответствовать инновационным требованиям и скидываться в долевой фонд. Девелоперами уже достраиваются и презентуются на рынке строительства уже та недвижимость, которая строилась по прежним законам прошлых лет, то есть сейчас можно наблюдать завершение объектов строительства, начатых в 2015-2017 годах.

Переход от договора долевого участия к финансированию проектным методом, на данный момент пока не до конца понятна. Типичный срок на реализацию строительства от застройщика предлагается в течение трех лет. Сейчас же идут разговоры о серьезных изменениях на рынке жилья на протяжении одного года.

Если предположить отсутствие регистрации на долевое участие, то не совсем понятна судьба корпусов, которые строятся на данный момент. Вряд ли их строительство будет завершено через год.

Большинство застройщиков пользуются промежутком от продажи к продаже.

На рынке строительства на данный момент остается вполне очевидная ситуация – продажи жилья по договору долевого строительства возрастают, по ипотеке также растут цены.

Дольщики Urban Group вынуждено перешли на жилье вторичного рынка. Так, на сегодняшний день на готовые квартиры вторичной эксплуатации перешли клиенты, заключавшие договор долевого участия. Есть прогнозы, что клиентов ДДУ, перешедших на покупку вторичного жилья, прибавится, и общий процент будет составлять 20 %.

Убеждение граждан в том, что приобретать жилье на этапе строительства является выгодным и безопасным (в особенности у проверенного застройщика), постепенно развенчивается, современный покупатель становится не защищенным по мнению руководителя одного из департаментом вторичного рынка – Сергея Шломы.